Vivienda, fiscalidad y futuro: el reto de encontrar soluciones

El pasado 3 de diciembre, la sede de Debegesa (Eibar) fue el escenario de un desayuno de trabajo organizado por el Colegio Vasco de Economistas en el que se abordó un tema de total actualidad: la vivienda. En este foro se discutió sobre el impacto de la fiscalidad en el ámbito de la vivienda en el País Vasco. Participaron expertos de diferentes áreas, quienes compartieron sus perspectivas, tal como Mario Yoldi, del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco; Ainhoa Goikolea, fiscalista del despacho Muguruza y Gometza; y Paul Liceaga, director general adjunto de ADEGI.

Luis Alba Jiménez, de la Comunidad ETU de Economistas, abrió el debate con una verdad básica pero esencial: el mercado de la vivienda no opera en un vacío. Desde los impuestos locales como el IBI hasta las deducciones fiscales, cada decisión impositiva afecta tanto a promotores como a inquilinos. Sin embargo, la situación actual no solo genera incertidumbre para quienes desean invertir, sino también para aquellos que simplemente buscan un hogar.

Mario Yoldi destacó el peso de la fiscalidad en el sector de la vivienda. Señaló que los impuestos, especialmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), son una fuente clave de financiación para los municipios. Este impuesto, explicó, aporta estabilidad debido a la imposibilidad de «deslocalizar» el hecho imponible, a diferencia de otros sectores económicos. Sin embargo, reconoció que la carga fiscal es elevada, lo que puede disuadir la promoción de vivienda pública, especialmente en alquiler.

Yoldi lleva años proponiendo reformas fiscales que permitan alinear las políticas de vivienda con la normativa tributaria. Aunque se han presentado propuestas innovadoras, enfrentan resistencias en las diputaciones forales, que son las encargadas de definir los sistemas fiscales en cada provincia del País Vasco. A pesar de algunos avances, Yoldi expresó su insatisfacción con los resultados. Por ejemplo, aunque se han mejorado las deducciones en alquiler para jóvenes y se han introducido beneficios para proyectos de eficiencia energética, considera que las medidas adoptadas no son suficientes para abordar problemas estructurales como el acceso a la vivienda en zonas tensionadas.

Uno de los temas clave mencionados fue la falta de incentivos fiscales para los propietarios de viviendas en alquiler. En su opinión, replicar el modelo estatal, que ofrece desgravaciones significativas para quienes rebajan el precio del alquiler, sería un paso necesario. Sin embargo, la normativa actual en el País Vasco solo permite deducciones limitadas en situaciones específicas, lo que dificulta aumentar la oferta de viviendas en alquiler.

Ainhoa Goikolea coincidió en que el sector inmobiliario soporta una de las mayores cargas fiscales. La fiscalidad afecta no solo a los propietarios, sino también a los arrendadores y a quienes buscan comprar o alquilar vivienda. Explicó que, en comparación con otras regiones como Madrid, el tratamiento fiscal en el País Vasco es menos favorable. Mientras en Madrid se permiten deducciones amplias por gastos relacionados con el arrendamiento, en el País Vasco las deducciones son más restrictivas.

Goikolea también criticó la reforma fiscal de 2025, que introduce límites basados en ingresos para acceder a deducciones por vivienda habitual o alquiler. Aunque busca progresividad, argumentó que no tiene en cuenta las circunstancias familiares. Por ejemplo, un matrimonio con hijos y una persona soltera tienen el mismo tope de ingresos para acceder a los beneficios fiscales, lo que genera desigualdades.

Otro aspecto problemático es la exención por reinversión en vivienda habitual. En el nuevo esquema, esta exención solo será aplicable si se demuestra «necesidad«, lo que introduce subjetividad y complejidad al sistema fiscal. En opinión de Goikolea, sería preferible un modelo objetivo y simple que incentivara de manera más clara la reinversión en vivienda.

Además, subrayó que el sistema actual dificulta el acceso a beneficios fiscales para pequeñas empresas y promotores inmobiliarios. La normativa exige cumplir con requisitos elevados, como contar con cinco empleados, para obtener deducciones en el Impuesto sobre el Patrimonio. Esto, según Goikolea, desincentiva la actividad económica y contribuye a que el sector inmobiliario siga siendo visto como una actividad «pasiva», a pesar de su relevancia económica y social.

Paul Liceaga aportó una visión desde el ámbito empresarial. Destacó que el problema de la vivienda en el País Vasco ya no afecta únicamente a los individuos que buscan una vivienda o a los promotores, sino que se ha convertido en un tema central para toda la sociedad. La dificultad para acceder a una vivienda afecta las políticas de atracción de talento, un factor clave para la completitividad económica de la región.

Liceaga identificó cuatro elementos fundamentales para mejorar la situación.
> Aumentar la oferta de vivienda, lo que requiere facilitar los procesos de promoción y construcción.
> Mejorar la fiscalidad para incentivar la creación de vivienda tanto para compra como para alquiler.
> Simplificar las normativas, que a menudo son complejas y desincentivan la actividad.
> Fomentar la colaboración entre los distintos niveles de administración para implementar políticas coherentes.

Aunque los tres expertos reconocieron algunos avances, como las deducciones en proyectos de eficiencia energética y el intento de equiparar las deducciones entre alquiler y compra, coincidieron en que las medidas actuales son insuficientes. La fiscalidad, tal como está planteada, no incentiva suficientemente ni a los promotores ni a los arrendadores, lo que limita la oferta de vivienda en un mercado ya tensionado.

Además, hay una desconexión entre las políticas públicas y las realidades socioeconómicas de los ciudadanos. Por ejemplo, aunque se han ampliado las deducciones para jóvenes, muchos no pueden acceder a ellas debido a sus bajos ingresos. Asimismo, el enfoque de las políticas sigue favoreciendo la compra frente al alquiler, a pesar de las directrices europeas que instan a no discriminar entre ambos modelos

La situación actual de la vivienda en el País Vasco

Mario Yoldi, del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco, describe una realidad marcada por una crisis en la construcción y la fiscalidad. Desde su departamento, el enfoque está en fomentar el alquiler asequible y social, construyendo anualmente unas 1.000 viviendas destinadas al parque social. Sin embargo, lograr este objetivo implica sortear múltiples trabas fiscales y administrativas. Por ejemplo, utilizan un sistema de sociedades públicas (Visesa y Alokabide) para minimizar el impacto del IVA en sus operaciones, un recurso necesario pero complejo que refleja las limitaciones del sistema fiscal actual.

Además, Yoldi señala que la producción de viviendas en el País Vasco ha disminuido significativamente. Mientras hace más de una década se construían 10.000 viviendas anuales, ahora solo se alcanzan las 5.000, una caída que atribuye a la ley del péndulo: tras el exceso de construcción durante la burbuja inmobiliaria de 2008, se ha pasado al extremo opuesto, con una construcción insuficiente.

La fiscalidad es uno de los mayores obstáculos para el desarrollo del sector. Según Ainhoa Goikolea, especialista en fiscalidad, los impuestos y requisitos en este ámbito han aumentado considerablemente, dificultando tanto la promoción de vivienda como su acceso. Destaca que, a nivel local, impuestos como el IBI, el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), y la plusvalía municipal representan cargas significativas. En el caso de una promoción tipo, los impuestos pueden alcanzar entre 60.000 y 65.000 euros por vivienda, lo que puede hacer inviable muchas operaciones.

Desde una perspectiva más amplia, Goikolea subraya que la fiscalidad podría ser una herramienta clave para incentivar la movilización de viviendas vacías y fomentar el alquiler. Por ejemplo, exenciones en el impuesto sobre el patrimonio para viviendas alquiladas o un tratamiento fiscal más favorable para las rentas del alquiler podrían motivar a los propietarios a sacar inmuebles al mercado.

Paul Liceaga, de ADEGI, resalta que el sector privado enfrenta aún más dificultades que el público. La suma de fiscalidad, normativa y tramitación puede bloquear una operación desde el inicio, ya en la compra del suelo. Ejemplos como las cesiones obligatorias, licencias, impuestos municipales y el IVA son barreras que impactan directamente en los costos y, en última instancia, en los precios finales de las viviendas.

Además, Liceaga menciona que el tiempo es otro factor crucial. La gestión de suelos y la tramitación administrativa prolongan los plazos, aumentando los costos para los promotores y dificultando el dinamismo necesario en el mercado.

A pesar de los retos, Yoldi destaca que el acceso a la vivienda no afecta a todos por igual. En el País Vasco, aproximadamente el 50% de las viviendas son propiedad de personas que ya han pagado completamente su hipoteca, y otro 30% tiene hipotecas en curso con apoyo fiscal a través de deducciones por compra. Esto deja a un 20% de la población en situaciones más vulnerables, siendo el grupo más afectado el 11% que vive en alquiler libre, dedicando de media un 45% de sus ingresos a esta partida. Este esfuerzo financiero es significativamente mayor que en otras regiones como Cataluña, Madrid o Baleares, donde el porcentaje ronda el 25%.

El debate pone de manifiesto que no existe una solución única,pero  proponen algunas:

> Goikolea y otros participantes coinciden en que la fiscalidad debe ser un facilitador, no un obstáculo, exenciones, deducciones y un tratamiento fiscal más flexible podrían incentivar tanto a promotores como a propietarios.
> Simplificar los procesos mediante declaraciones responsables, silencios administrativos positivos y otras medidas puede reducir los plazos y costos asociados a los proyectos de vivienda.
> Colaboracion público-privada, para aumentar el parque de vivienda en alquiler asequible, tanto los ayuntamientos como el sector privado deben estar alineados. Por ejemplo, la cesión de suelos por parte de los municipios y la reducción de impuestos locales son estrategias que pueden dar resultados positivos.
> Incentivos para movilizar viviendas vacias, tal es asi que en el País Vasco, programas como Bizigune han logrado movilizar viviendas vacías mediante incentivos fiscales y garantías para los propietarios. Sin embargo, la falta de nuevas viviendas vacías disponibles demuestra la necesidad de explorar modelos adicionales.
> Visión a largo plazo y parches a corto plazo: Yoldi subraya que las reformas fiscales profundas son improbables a corto plazo debido a la complejidad del sistema, que depende de las tres diputaciones forales. Por ello, apuesta por introducir pequeños ajustes normativos que puedan aliviar la situación mientras se trabaja en soluciones más estructurales

El acceso a la vivienda en el País Vasco refleja una combinación de problemas estructurales, normativos y fiscales que requieren un enfoque integral. Aunque se han logrado avances en aspectos como el alquiler social, todavía queda mucho por hacer para garantizar que el acceso a la vivienda sea una realidad para todos. Como concluye Yoldi, el reto está en equilibrar las necesidades inmediatas con medidas de largo plazo, en un marco donde la colaboración y la valentía política serán esenciales

¿La fiscalidad puede solucionar el problema de la vivienda?.- Ainhoa Goikolea, fiscalista, señala que aunque los incentivos fiscales ayudan, no solucionan el problema de fondo. Por ejemplo, las deducciones por compra o alquiler benefician a quienes ya están en el mercado, pero no abordan las necesidades de quienes aún no tienen acceso a una vivienda. Según ella, la solución pasa por aumentar la construcción de viviendas públicas, como se hizo históricamente en España durante la industrialización.

Paul Liceaga resalta la necesidad de ajustar la oferta de viviendas a las necesidades actuales. Plantea que no todas las personas necesitan o pueden asumir una vivienda convencional. Propone un parque habitacional más diverso que se adapte a diferentes etapas de la vida y realidades familiares. Aunque reconoce que las medidas fiscales favorecen el acceso, enfatiza que deben diseñarse considerando qué tipo de vivienda es más adecuada para cada situación.

El costo del suelo es clave en la construcción de vivienda, según Paul. Comenta que las operaciones inmobiliarias suelen ser inviables desde el inicio debido al alto precio del suelo. Plantea que es necesario revisar tanto la fiscalidad asociada al suelo como los procesos administrativos para agilizar los proyectos.

Mario Yoldi añade un contexto más amplio. Destaca que la falta de empleos bien remunerados dificulta que los jóvenes puedan emanciparse y acceder a una vivienda. Además, advierte sobre la creciente desigualdad intergeneracional: aquellos jóvenes que no hereden propiedades enfrentarán más dificultades para acceder a una vivienda, acentuando las diferencias sociales.

En Viena, las políticas públicas incluyen un impuesto del 1% de la nómina para financiar la construcción y gestión de viviendas públicas. Este sistema garantiza viviendas en alquiler de por vida, heredables y asequibles, accesibles para todos los estratos sociales. Aunque este modelo parece exitoso, Mario subraya que no es aplicable directamente en España por la falta de recursos y un parque habitacional insuficiente.

La conversación concluye que, si bien la fiscalidad puede ser una herramienta para fomentar el acceso a la vivienda, el problema requiere soluciones más profundas e integrales. Se necesita: construcción de vivienda pública, es crucial para atender a las personas más vulnerables; diversificación del parque habitacional: soluciones más flexibles y accesibles; también rebajar impuestos y facilitar procesos puede aliviar barreras económicas. La fiscalidad no puede actuar sola; debe complementarse con empleo digno y acceso a suelos más económicos.

Se preguntaba a los tres expertos ¿Cuál entendían que podría ser un modelo bueno, aplicable, aquí de fomento, si la administración pública debe fomentar el alquiler, no la comprar, si es el alquiler a que tipo de colectivos, si es para siempre, que formato. . .?

Ainhoa defendía fomentar tanto el alquiler como la compra de viviendas. Argumenta que la inversión en vivienda da estabilidad a las familias y contribuye al ahorro a largo plazo. También sugiere revisar impuestos como el AJD (Actos Jurídicos Documentados) para reducir costes asociados a la adquisición de viviendas.

Paul Liceaga Jauregui, director de ADEGI, comenzó señalando que, aunque los modelos de otros países, especialmente los nórdicos, ofrecen buenas ideas, no siempre son aplicables a la realidad cultural y social de España. En su opinión, los modelos extranjeros requieren una intervención política tan grande que podría resultar poco efectiva y costosa. Además, destacó que la sociedad española no está del todo preparada para asumir el sobrecoste de viviendas más sostenibles, a pesar de los beneficios a largo plazo.

Miguel Ángel Calle Panciera, presidente de REAF Ekonomistak, les pregunta a los ponentes sobre la importancia de la fiscalidad en la construcción de viviendas más eficientes.

Liceaga coincidió en que el sector de la construcción en Euskadi está listo para adoptar prácticas sostenibles, pero aún falta concienciación por parte de los consumidores. Aunque el código técnico ya exige viviendas más eficientes, muchos no están dispuestos a pagar más por ellas. Las administraciones, opinó, tienen un papel clave en fomentar estos cambios, tanto a través de incentivos fiscales como educando a la población sobre las ventajas de estas construcciones.

En cuanto a la fiscalidad, Ainhoa Goikolea Sanz, fiscalista de Muguruza y Gometza, destacó que las deducciones fiscales por mejoras energéticas han mejorado, sobre todo en reformas de sistemas como calefacción o aislamiento. Sin embargo, sugirió que el proceso burocrático para acceder a estas ayudas podría agilizarse, especialmente con el uso de sistemas como TicketBuy, que certifican las facturas de manera más directa.

Mario Yoldi Domínguez, del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco, explicó que la reforma fiscal tiene en cuenta las directivas europeas sobre eficiencia energética. A partir de 2050, todo el parque inmobiliario en Europa debe consumir energía nula y ser eficiente. Pero, como señaló, el sector de la rehabilitación está colapsado debido a la alta demanda y a la falta de fondos suficientes, aunque los fondos europeos están ayudando. Yoldi mencionó que la industrialización de la construcción podría ser una solución a largo plazo, aunque los costos actuales hacen que este modelo no sea viable por completo.

Respecto a la rehabilitación de viviendas antiguas, Yoldi mencionó que la mayor parte de las viviendas en el País Vasco son antiguas y, por lo tanto, no cumplen con los estándares de eficiencia energética actuales. Este es un reto importante, ya que muchos edificios no cuentan con ascensor, y la accesibilidad es tan importante como la eficiencia energética. En cuanto a las ayudas, Yoldi destacó que el sistema actual de subvenciones es muy útil, aunque las solicitudes pueden tardar mucho tiempo en resolverse. Además, los recursos destinados a rehabilitación son limitados, por lo que deben buscarse alternativas, como la financiación de proveedores.

Goikolea también destacó que las ayudas directas son atractivas porque los ciudadanos pueden ver los resultados inmediatos de sus inversiones, como la instalación de ventanas o sistemas de calefacción más eficientes. Sin embargo, reconoció que el proceso de solicitud y aprobación de deducciones fiscales puede ser largo y complicado. En su opinión, deberían existir líneas de ayuda más consistentes a lo largo del tiempo, sin oscilaciones, para que las personas puedan planificar mejor sus inversiones en mejoras energéticas.

En cuanto a la fiscalidad, la discusión giró en torno a si se debería premiar solo las mejoras medioambientales. Yoldi explicó que la nueva normativa fiscal se centra principalmente en la eficiencia energética debido a las exigencias de la Unión Europea. A pesar de que la accesibilidad es también una prioridad, el gobierno se enfoca en las mejoras energéticas, dada la antigüedad del parque inmobiliario en el País Vasco.

Por último, Liceaga subrayó que la vivienda no solo es un bien inmobiliario, sino que también está relacionada con otros retos sociales, como el envejecimiento de la población. En este sentido, la vivienda puede ser un elemento clave para permitir que las personas mayores permanezcan en sus hogares durante más tiempo, lo que conecta con políticas de salud y bienestar. Por lo tanto, los esfuerzos fiscales deberían ser evaluados no solo por sus efectos en la sostenibilidad, sino también en cómo impactan en el bienestar social en general.

Una visión compartida de que la sostenibilidad en la vivienda es esencial, pero también que se deben hacer esfuerzos para educar a la población, agilizar los procesos burocráticos y asegurar un enfoque fiscal que incentive la rehabilitación energética y la accesibilidad en los hogares. Las políticas fiscales y las ayudas directas son herramientas importantes, pero también se requiere un cambio cultural y estructural en la forma en que se perciben y financian las viviendas sostenibles

El debate se centra en la necesidad de mejorar la eficiencia energética y la rehabilitación de viviendas, especialmente en el contexto del envejecimiento de la población. Miguel Ángel Calle Panciera, presidente de REAF Ekonomistak, plantea la idea de que la vivienda puede ser clave para reducir el costo del envejecimiento, destacando que muchas viviendas son antiguas y su rehabilitación podría aliviar la carga administrativa. Sin embargo, también menciona que muchos propietarios de viviendas en alquiler podrían no estar tan motivados a hacer reformas medioambientales si no disfrutan directamente del confort que ofrecen.

A continuación, Paul Liceaga Jauregui, de ADEGI, señala que más allá de las ayudas, los propietarios se verán obligados a realizar ciertas reformas debido a las inspecciones técnicas (ITE) que deben pasar los edificios. Estas inspecciones marcarán el camino para realizar mejoras en los edificios, y si no se cumplen, se deben hacer en un plazo determinado. Aunque se requiere un esfuerzo fiscal y de financiación para facilitar estas reformas, Liceaga resalta que, una vez que las ITE se realicen, ya no habrá excusas para no llevar a cabo las obras necesarias.

Por su parte, Ainhoa Goikolea Sanz, fiscalista, sugiere que las reformas obligatorias a través de la ITE deberían contar con incentivos fiscales para los propietarios. Esto ya está ocurriendo con algunas deducciones fiscales para aquellos que rehabilitan sus viviendas. De esta forma, incluso los propietarios que no tienen grandes ingresos podrían sentirse más motivados a llevar a cabo las reformas, ya que una pequeña deducción en el IRPF podría aliviar la carga económica de las obras.

La paradoja de los grandes tenedores.– En el País Vasco, el mercado inmobiliario y el alquiler presentan desafíos únicos, diferentes a otras regiones como Madrid o Barcelona. Esto se debe, entre otras cosas, a la menor presencia de grandes tenedores (empresas o fondos con numerosas propiedades). Sin embargo, se enfrentan problemas estructurales comunes, como la dificultad para garantizar una oferta de alquiler asequible y sostenible

Mario Yoldi, señala que la presencia de fondos de inversión o grandes propietarios en la región es limitada. De hecho, el propio Gobierno Vasco se encuentra entre los mayores tenedores con 500 viviendas. Aunque ciertos fondos han entrado en el mercado vasco, lo han hecho de forma moderada, principalmente en propiedades de Vivienda de Protección Oficial (VPO). Esto contrasta con ciudades como Madrid o Barcelona, donde es común que estos fondos compren, rehabiliten y alquilen o vendan a precios muy altos, desplazando a residentes locales.

Yoldi también destaca una necesidad urgente: profesionalizar el sector del alquiler. Actualmente, muchas viviendas están en manos de pequeños propietarios particulares, quienes a menudo carecen de experiencia para gestionar sus inmuebles de forma eficiente. En este sentido, la entrada de grandes operadores serios podría ser beneficiosa, siempre y cuando no sean fondos especulativos.

Incentivos fiscales: un paso adelante.- Una de las herramientas clave para fomentar el alquiler y la rehabilitación de viviendas es la fiscalidad. Según Yoldi, el País Vasco ha introducido desgravaciones que incentivan a los propietarios, ya sean individuos o sociedades, a rehabilitar sus inmuebles y ponerlos en alquiler. Estas medidas son un avance, pero no son suficientes por sí solas. La clave está en encontrar un equilibrio que estimule el mercado sin encarecer el acceso a la vivienda.

Ayudas directas vs. incentivos fiscales.- Un tema que genera controversia es el impacto de las ayudas directas, como los programas Emantzipa y Gaztelagun, diseñados para apoyar a los jóvenes en el alquiler. Por un lado, estas iniciativas ayudan a muchas personas a pagar sus rentas. Sin embargo, también pueden tener un efecto colateral: la inflación de los precios del alquiler.

En programas como Gaztelagun, el Gobierno establece límites de precio (por ejemplo, un máximo de 800 euros en Donosti) para evitar presiones inflacionarias. No obstante, esto ha generado críticas, ya que el precio promedio de alquiler en esta ciudad es mucho más alto. Por otro lado, el programa Emantzipa no establece restricciones sobre el coste del alquiler, lo que podría estar contribuyendo al aumento de precios. Aunque aún no hay estudios concluyentes, se reconoce que las ayudas pueden tener un efecto inflacionario en mercados con alta demanda y poca oferta.

El impacto de la fiscalidad en la construcción y la promoción inmobiliaria.- Otro obstáculo importante en el sector inmobiliario es la carga fiscal y administrativa que enfrentan las promotoras. Según Paul Liceaga, de ADEGI, esta situación incrementa los costes de construcción, dificulta la producción de nuevas viviendas y, en última instancia, encarece los precios para los compradores y arrendatarios. Aunque en el País Vasco existen algunas ventajas fiscales (como tipos más bajos en impuestos de transmisiones patrimoniales e impuestos de actos jurídicos documentados), la burocracia sigue siendo un problema significativo.

Por su parte, Ainhoa Goikolea, fiscalista, menciona que los requisitos legales para que una promoción inmobiliaria sea considerada actividad económica son restrictivos. Esto genera incertidumbre y desalienta a pequeños y medianos promotores, quienes podrían dinamizar el mercado con más agilidad si las normativas fueran más claras y menos exigentes.

Hacia un mercado equilibrado.- Aunque se han implementado medidas para fomentar el alquiler y garantizar la accesibilidad, aún queda camino por recorrer. La solución pasa por combinar una política fiscal adecuada, incentivos para propietarios y promotores, y un control riguroso de los precios para evitar efectos inflacionarios. Además, la profesionalización del sector del alquiler y la regulación de los grandes tenedores son aspectos clave para garantizar un mercado más justo y sostenible. Tal y como apunta Mario Yoldi, trabajar con actores serios y responsables en el mercado puede marcar la diferencia, siempre que se logre evitar la especulación y los abusos. Mientras tanto, es necesario mantener un enfoque equilibrado entre ayudas públicas, incentivos fiscales y regulación para garantizar que la vivienda sea un derecho accesible para todos

La vivienda es uno de los temas que más debate genera en la sociedad. No es para menos: afecta tanto al bolsillo de las personas como a su calidad de vida. Cuando pensamos en fiscalidad, lo primero que nos viene a la mente son los impuestos, ¿verdad? Sin embargo, como se destacó en el debate, la fiscalidad abarca tanto los ingresos como el gasto público. Es decir, no solo importa lo que pagamos, sino también cómo se gestiona lo recaudado.

Y aquí viene la paradoja: nadie quiere pagar impuestos, pero todos queremos servicios públicos de calidad. Educación, sanidad, infraestructuras… Si exigimos mejores servicios, ¿cómo se financian si no hay ingresos? Para complicarlo aún más, la gente suele preferir recibir subvenciones en lugar de desgravar impuestos, lo que genera un costo adicional al Estado. En pocas palabras: todos pedimos mucho y estamos dispuestos a aportar poco.

Uno de los participantes planteó una idea interesante: cuando alguien adquiere una vivienda, no solo compra ladrillos y cemento, sino que también adquiere derechos sobre servicios públicos. Esa persona va a demandar calles bien pavimentadas, colegios, ambulatorios… Todo ello tiene un costo que debe considerarse al planificar políticas de suelo y vivienda.

Aquí entra en juego el concepto de plusvalía. Si el suelo público se revaloriza al destinarlo a vivienda, los ayuntamientos deberían aprovechar ese aumento de valor para reinvertir en servicios. Sin embargo, esto no siempre sucede, y los recursos no llegan al ritmo que la ciudadanía exige. Por ejemplo, un nuevo barrio puede tardar años en contar con un centro de salud. Mientras tanto, ¿quién soporta las quejas? El ayuntamiento.

SOCIMIS: ¿ángeles o villanos?.- Las SOCIMIS (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) también estuvieron en el centro del debate. Estas entidades, que gestionan grandes cantidades de viviendas en alquiler, despiertan amores y odios. Por un lado, se las acusa de especulación y de contribuir a la subida de precios. Por otro, se defiende que son una herramienta útil para profesionalizar el mercado del alquiler.

En España, las SOCIMIS han crecido de manera notable, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona. Sin embargo, en el País Vasco su impacto es más limitado. En cambio, están empezando a surgir fondos de inversión que colaboran con la administración para construir viviendas de alquiler asequible.

¿Es este el modelo a seguir? Podría ser, siempre que se logren retornos económicos para los inversores sin disparar los precios para los inquilinos.

El papel del Estado y los retos de la colaboración.- Una de las propuestas que genera expectativas es la creación de una empresa pública de vivienda. Esta iniciativa busca aprovechar los activos de la SAREB (el «banco malo»), que cuenta con miles de viviendas y suelos públicos sin uso. Si se gestionan bien, podrían convertirse en una solución para ampliar el parque de vivienda pública.

Sin embargo, hay un gran reto: el financiamiento. Mantener viviendas en alquiler requiere un flujo constante de ingresos. Si el Estado no vende esas viviendas, tendrá que destinar dinero continuamente para su mantenimiento, lo que podría hacer insostenible el modelo a largo plazo.

Uno de los puntos finales del debate fue quizás el más realista: no hay soluciones rápidas. Desde que se planifica una política de vivienda hasta que sus efectos se ven en la calle pueden pasar años. Y mientras tanto, el problema sigue creciendo.

Lo que queda claro es que abordar el acceso a la vivienda requiere un enfoque integral: fiscalidad justa, colaboración público-privada y planificación a largo plazo. Sin embargo, para que esto funcione, necesitamos también voluntad política y paciencia ciudadana. Porque, como bien dijeron los ponentes, no hay soluciones inmediatas para problemas tan complejos.