Hablar de vivienda en Euskadi es hablar de modelo de país, de cómo se organiza el territorio, de quién puede quedarse y quién acaba marchándose más lejos de donde trabaja, estudia o cuida. Con este telón de fondo se celebró la mesa redonda organizada por el Colegio Vasco de Economistas, un espacio en el que administración, academia y gestión urbana se sentaron a poner números, datos y límites al debate.
La mesa, moderada por Luis Alba Jiménez, reunió a Mario Yoldi (Departamento de Vivienda y Agencia Urbana del Gobierno Vasco), Joseba Cedrún (representante del Colegio Vasco de Economistas en el Foro Social por la Vivienda), Estrella Sánchez (investigadora de la EHU) e Ignacio Cepeda (gerente de Ensanche 21, la sociedad urbanística municipal de Vitoria-Gasteiz). Cuatro miradas distintas, pero un punto de partida común: el bloqueo actual en el acceso a la vivienda exige cambios estructurales, no parches.
Planificar a quince años (y no improvisar cada legislatura)
Mario Yoldi abrió la sesión poniendo el acento en algo poco habitual en la política pública española: la planificación a largo plazo. Euskadi cuenta con un plan de vivienda a quince años vista, algo excepcional en el conjunto del Estado. “No es un plan estilo Groucho Marx”, ironizó, “no vamos a cambiar los objetivos cada vez que cambia el contexto”. Esa estabilidad, defendió, es la que permite abordar reformas profundas sin estar permanentemente rehaciendo el camino.
Uno de los elementos clave de esta nueva etapa es la institucionalización de la participación. Lo que antes era un diálogo constante pero informal se ha convertido ahora en un foro reglado de vivienda y urbanismo, donde agentes públicos, privados y sociales discuten problemas concretos y proponen soluciones. De ese espacio han salido ya consensos relevantes, y algunos de ellos se han traducido en medidas legislativas que —según explicó Yoldi— estaban a punto de aprobarse en el Parlamento Vasco.
Entre las novedades más destacadas figura la simplificación de los procedimientos urbanísticos, la creación de reservas estratégicas de suelo y la posibilidad de modular los porcentajes obligatorios de suelo urbanizable en función de la realidad de cada municipio. También se incorporan sanciones por el incumplimiento de los controles de alquiler en zonas tensionadas. El objetivo declarado es claro: agilizar la producción de vivienda y reducir cuellos de botella administrativos.
La vivienda también cuesta (y alguien tiene que pagarla)
Si Yoldi puso el foco en el marco institucional, Joseba Cedrún bajó el debate a tierra… y a la calculadora. Desde su experiencia como economista en los grupos de trabajo del foro, defendió la necesidad de introducir una mirada que a menudo incomoda: la de la viabilidad económica real de las políticas de vivienda.
Cedrún fue directo: prometer miles de viviendas sin explicar cuánto cuestan ni cómo se financian es una receta segura para la frustración. El sector público, recordó, no tiene capacidad económica para hacerlo todo solo. Reconocerlo no es una derrota ideológica, sino una condición para avanzar. De ahí la importancia de la colaboración público-privada, no como cesión de responsabilidades, sino como alianza para desbloquear proyectos que hoy no salen por falta de números.
En los foros, explicó, se habló de costes, de tiempos, de tasas internas de retorno, de estudios de viabilidad. Y eso sorprendió a más de un colectivo. “Hay quien quiere vivienda —y si puede ser gratis, mejor”, ironizó. Pero la realidad es tozuda: detrás de cada promoción hay suelo, financiación, construcción, mantenimiento y riesgo. Poner esos elementos sobre la mesa, de forma didáctica, fue una de las principales aportaciones del Colegio.
Construir más… y hacerlo de otra manera
Uno de los consensos más claros que emergieron de la mesa fue la necesidad de industrializar el sector de la construcción, tanto en obra nueva como en rehabilitación. Yoldi lo planteó como un reto y una oportunidad: producir vivienda a costes asumibles exige cambiar los métodos tradicionales, incorporar procesos industrializados y, con ello, atraer nuevos perfiles profesionales al sector.
Esto implica también repensar la formación: actualizar la FP, certificar nuevas técnicas, atraer a jóvenes y mujeres a un ámbito históricamente masculinizado. El Gobierno Vasco, explicó, ya está trabajando con centros formativos y se compromete a introducir porcentajes de industrialización en sus propias promociones públicas. Incluso se está impulsando una fundación estatal para fomentar este cambio de modelo.
Pero construir más no basta si no se piensa dónde y cómo. Ahí entró con fuerza la intervención de Ignacio Cepeda desde la experiencia municipal de Vitoria-Gasteiz.
Mirar la ciudad existente (antes de seguir creciendo hacia fuera)
Cepeda recordó que Vitoria es la ciudad de Euskadi donde más vivienda protegida se construye, en parte gracias a su disponibilidad de suelo. Pero el foco ya no está solo en crecer hacia afuera, sino en crecer hacia dentro. El nuevo Plan General apuesta por la redensificación, la rehabilitación y la regeneración urbana.
Puso ejemplos concretos: barrios como Zaramaga o Coronación, donde los procesos de rehabilitación no solo mejoran la eficiencia energética o el estado de los edificios, sino que generan un efecto contagio. Cuando una comunidad ve que otra ha rehabilitado y ha mejorado su calidad de vida, se anima a hacerlo también. La rehabilitación, insistió, no es un gasto, es una inversión.
Sin embargo, también señaló los límites: intervenir en locales, bajos o edificios antiguos requiere aportaciones económicas importantes por parte de los propietarios, y si las operaciones no son viables, no llegan a ejecutarse. De nuevo, los números importan.
Rehabilitar no es gastar, es invertir
Desde la experiencia municipal, Ignacio Cepeda, gerente de Ensanche 21 en Vitoria-Gasteiz, puso el foco en la rehabilitación y regeneración urbana. Vitoria es la ciudad vasca con mayor producción de vivienda protegida, en parte gracias a su modelo de crecimiento “hacia dentro”, priorizando la densificación frente a la expansión.
Cepeda insistió en un mensaje clave: rehabilitar una vivienda no es un gasto, es una inversión. Los datos muestran que en barrios donde se han desarrollado proyectos de regeneración urbana, como Coronación o Zaramaga, se genera un efecto contagio que anima a más comunidades a rehabilitar. La mejora del entorno, de la eficiencia energética y del confort tiene un impacto directo en la calidad de vida y en el valor del parque residencial.
Eso sí, para que estos procesos funcionen, las operaciones deben ser viables económicamente. De lo contrario, los proyectos se quedan en papel mojado.
La vivienda como factor de desequilibrio territorial
La mirada más estructural llegó de la mano de Estrella Sánchez, investigadora de la Universidad del País Vasco. El estudio que presentó no analiza solo el mercado inmobiliario, sino el equilibrio territorial en Euskadi, con la vivienda como pieza central.
Su diagnóstico es contundente: no estamos ante pequeñas diferencias territoriales, sino ante tensiones estructurales. Las áreas metropolitanas y capitales concentran población, empleo y servicios, mientras que comarcas interiores o postindustriales pierden peso demográfico y económico. La vivienda actúa como acelerador de esa brecha: donde hay empleo, los precios suben y expulsan a quienes no pueden pagar; donde hay vivienda vacía, faltan oportunidades.
La consecuencia es conocida: personas que trabajan y consumen en las ciudades, pero viven cada vez más lejos, con más tiempo y coste de desplazamiento. Jóvenes y hogares vulnerables destinan una parte desproporcionada de sus ingresos a la vivienda, y los municipios pierden base fiscal y capacidad de acción.
La propuesta no pasa por aplicar las mismas recetas en todos los sitios. Al contrario: territorializar la política de vivienda, adaptar objetivos e instrumentos a cada tipo de comarca y coordinarla con las políticas industriales y de empleo. La vivienda, defendió Sánchez, puede ser una palanca para un modelo territorial más policéntrico, si se acompaña de servicios, conectividad y oportunidades.
De lo municipal a lo metropolitano (y más allá)
En el tramo final del debate apareció una idea que resonó con fuerza: la vivienda no puede resolverse solo desde lo municipal. En un país profundamente municipalista como Euskadi, asumir soluciones metropolitanas sigue siendo difícil, pero cada vez más necesario. Los flujos de población, empleo y precios no entienden de límites administrativos.
También se abordó el papel de Europa. Yoldi fue claro: la política de vivienda es competencia estatal, pero la UE empieza a reconocer su importancia estratégica. Hay expectativas sobre un futuro plan europeo de vivienda asequible, sobre la flexibilización de las reglas fiscales para este tipo de inversión y sobre nuevos instrumentos financieros del Banco Europeo de Inversiones. Aun así, rebajó expectativas: no habrá una lluvia de subvenciones milagrosas. Habrá, como mucho, mejores condiciones para hacer lo que ya sabemos que hay que hacer.
Una conclusión que exige responsabilidad colectiva
La jornada no dejó soluciones mágicas, pero sí algo quizá más valioso: un diagnóstico compartido y una conversación honesta. La vivienda no es un problema sencillo ni aislado. Es un cruce de políticas urbanas, económicas, sociales y territoriales. Requiere planificación, datos, pedagogía y alianzas. Y, sobre todo, requiere asumir que sin números no hay políticas sostenibles, y sin visión de país no hay vivienda que aguante..
